Fastrente eller flytende rente på utleielån?

Renterisiko er den største trusselen mot kontantstrømmen. Fordeler, ulemper, overkurs og hvordan du stresstester økonomien mot renteøkning.

Valget handler om risiko, ikke om å spå renten

Flytende rente har historisk vært billigst over tid, men lar hele renterisikoen ligge hos deg. Fastrente i 3, 5 eller 10 år koster normalt et påslag, men låser den viktigste marginen i utleieregnskapet: avstanden mellom leieinntekt og rentekostnad. Ingen vet hvor renten skal – valget handler derfor om hvor stor renteøkning kontantstrømmen din tåler, ikke om å gjette bedre enn markedet.

Flytende rente: historisk billigst, full risiko

Over lange perioder har flytende rente som regel gitt lavere samlet rentekostnad enn binding – i fastrenten ligger det i praksis en forsikringspremie. Historikk er likevel ingen garanti, og styringsrenten har svingt mye gjennom tiårene (historiske renter finner du hos Norges Bank). Problemet for en utleier er asymmetrien: lånerenten kan endres flere ganger i året, mens leien normalt bare kan KPI-justeres én gang i året. Stiger renten raskt, skvises marginen fra begge kanter.

Fastrente: du låser marginen mellom leie og rente

For en utleier er poenget med fastrente ikke å slå markedet, men å gjøre kontantstrømmen forutsigbar: kjent rentekostnad pluss nokså stabil leie betyr at marginen er låst i hele bindingsperioden. Det har en verdi i seg selv – særlig med høy belåning og små marginer. Ulempene:

• Påslaget: fastrente er normalt priset noe over flytende ved inngåelse – prisen for forutsigbarheten.
• Overkurs: innfrir du lånet i bindingsperioden – for eksempel fordi du selger – og markedsrenten da er lavere enn fastrenten din, må du betale overkurs til banken. Bindingen har en pris begge veier (er markedsrenten høyere, kan du få underkurs).
• Du mister rentefall: faller renten, sitter du med den gamle prisen bindingsperioden ut.
• Mindre fleksibilitet: ekstra nedbetaling og endringer på lånet er normalt begrenset i bindingstiden.

Regneeksempel: kontantstrøm ved ulike renter

Ta en leilighet med 18 000 kr i månedlig leie, 3 500 kr i driftskostnader og et avdragsfritt lån på 3 000 000 kr. Rentesatsene er illustrasjoner, ikke prognoser; skatt og avdrag er holdt utenfor – i praksis demper rentefradraget utslagene noe.

Fra 5,5 % til 8,5 % – nøyaktig de 3 prosentpoengene bankene stresstester mot – snur månedsresultatet fra +750 kr til −6 750 kr. Det er en forverring på 90 000 kr i året, uten at leien kan økes tilsvarende.

Delt lån: halvparten fast, halvparten flytende

Du må ikke velge alt eller ingenting. De fleste banker lar deg dele lånet i en fast og en flytende del. Da halverer du utslaget av renteendringer begge veier og beholder fleksibiliteten på den flytende delen – et ryddig kompromiss for utleiere som vil dempe risikoen uten å binde alt.

Stresstesten avgjør – regn før du velger

Tåler økonomien din 3 prosentpoeng høyere rente uten at prosjektet velter, er flytende rente et informert valg – det er samme test som ligger i utlånsforskriftens krav. Gir en slik økning negativ kontantstrøm du ikke kan bære over tid, er fastrente en forsikringspremie verdt å vurdere.

Utleiekalkulatoren viser break-even-renten for prosjektet ditt – rentenivået der kontantstrømmen går i null – og hva ulike renter gjør med månedsresultatet, som i tabellen over. Ligger break-even langt over rentetilbudene du får, har du margin til å flyte; ligger den rett over, vet du nøyaktig hva fastrenten forsikrer deg mot. Gratis og uten konto.