Yield på utleiebolig: slik regner du ut avkastningen (2026)
Brutto vs. netto yield, regneeksempler steg for steg, og hva som regnes som god avkastning i store og små byer.
Hva er yield?
Yield (også kalt direkteavkastning) måler leieinntektene opp mot det boligen koster. Det er det raskeste verktøyet for å sammenligne to utleieobjekter – eller for å vurdere om utleie i det hele tatt slår å sette pengene i fond eller på sparekonto.
Brutto yield: den raske huskeregelen
Brutto yield = årlig leieinntekt / kjøpesum × 100
Eksempel: En leilighet til 4 000 000 kr som leies ut for 15 000 kr i måneden gir 180 000 kr i årsleie. Brutto yield blir 180 000 / 4 000 000 = 4,5 %.
Brutto yield er nyttig for å sile kandidater raskt, men den lyver om lønnsomheten: den ignorerer felleskostnader, vedlikehold, ledighet og alle andre utgifter.
Netto yield: det ærlige tallet
Netto yield = netto driftsresultat / total investering × 100
Netto driftsresultat (NOI) er leieinntektene minus ledighet og alle driftskostnader: felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og eventuell forvaltning. Total investering inkluderer omkostninger (dokumentavgift for selveier) og oppussing – pengene du faktisk binder opp.
Samme leilighet med 3 500 kr/mnd i felleskostnader, 5 % ledighet og normale driftskostnader ender gjerne rundt 2,5–3 % i netto yield. Det er dette tallet du bør sammenligne med hva pengene kunne gitt et annet sted – og med lånerenten din.
Hva er en god yield i Norge?
| Marked | Typisk brutto yield |
|---|---|
| Oslo sentralt | 3–4 % |
| Bergen, Trondheim, Stavanger | 4–5,5 % |
| Mindre byer og studentbyer | 5,5–7 %+ |
Lav yield i pressområder kompenseres historisk av høyere verdistigning og lavere ledighetsrisiko; høy yield i mindre markeder kommer med større risiko for tomgang og svakere prisutvikling. Ingen av delene er «best» – de er ulike risikoprofiler.
Yield er ikke hele bildet
- Kontantstrømmen avgjør om du klarer å sitte med boligen: med dagens renter kan en bolig med grei yield fortsatt koste deg penger hver måned.
- Gearingen (belåningen) forsterker både gevinst og tap på egenkapitalen – cash-on-cash-avkastningen viser dette.
- Skatten på 22 % av netto leieinntekt reduserer avkastningen, men rentefradraget demper effekten.
En full vurdering krever at du regner på alt samtidig – det er nøyaktig det utleiekalkulatoren gjør, med break-even-leie, rentefølsomhet og prognose over flere år.