Yield på utleiebolig: slik regner du ut avkastningen (2026)
Yield er det viktigste nøkkeltallet for å sammenligne utleieboliger. Her lærer du forskjellen på brutto og netto yield, hvordan du regner dem ut, og hva som er et godt nivå.
Hva er yield?
Yield (også kalt direkteavkastning) måler leieinntektene opp mot det boligen koster. Det er det raskeste verktøyet for å sammenligne to utleieobjekter – eller for å vurdere om utleie i det hele tatt slår å sette pengene i fond eller på sparekonto.
Brutto yield: den raske huskeregelen
Brutto yield = årlig leieinntekt / kjøpesum × 100
Eksempel: En leilighet til 4 000 000 kr som leies ut for 15 000 kr i måneden gir 180 000 kr i årsleie. Brutto yield blir 180 000 / 4 000 000 = 4,5 %.
Brutto yield er nyttig for å sile kandidater raskt, men den lyver om lønnsomheten: den ignorerer felleskostnader, vedlikehold, ledighet og alle andre utgifter.
Netto yield: det ærlige tallet
Netto yield = netto driftsresultat / total investering × 100
Netto driftsresultat (NOI) er leieinntektene minus ledighet og alle driftskostnader: felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og eventuell forvaltning. Total investering inkluderer omkostninger (dokumentavgift for selveier) og oppussing – pengene du faktisk binder opp.
Samme leilighet med 3 500 kr/mnd i felleskostnader, 5 % ledighet og normale driftskostnader ender gjerne rundt 2,5–3 % i netto yield. Det er dette tallet du bør sammenligne med hva pengene kunne gitt et annet sted – og med lånerenten din.
Hva er en god yield i Norge?
| Marked | Typisk brutto yield |
|---|---|
| Oslo sentralt | 3–4 % |
| Bergen, Trondheim, Stavanger | 4–5,5 % |
| Mindre byer og studentbyer | 5,5–7 %+ |
Lav yield i pressområder kompenseres historisk av høyere verdistigning og lavere ledighetsrisiko; høy yield i mindre markeder kommer med større risiko for tomgang og svakere prisutvikling. Ingen av delene er «best» – de er ulike risikoprofiler.
Yield er ikke hele bildet
- Kontantstrømmen avgjør om du klarer å sitte med boligen: med dagens renter kan en bolig med grei yield fortsatt koste deg penger hver måned.
- Gearingen (belåningen) forsterker både gevinst og tap på egenkapitalen – cash-on-cash-avkastningen viser dette.
- Skatten på 22 % av netto leieinntekt reduserer avkastningen, men rentefradraget demper effekten.
En full vurdering krever at du regner på alt samtidig – det er nøyaktig det utleiekalkulatoren gjør, med break-even-leie, rentefølsomhet og prognose over flere år.