Skatt på utleie 2026: satser, fradrag og skattefri utleie
Når er leieinntekter skattefrie, hva kan du trekke fra, og hvordan beregnes skatten? Praktisk oversikt over skattereglene for boligutleie.
Hovedregelen: 22 % av netto leieinntekt
Skattepliktige leieinntekter beskattes som kapitalinntekt med 22 % (2026). Skatten beregnes av netto resultat: leieinntekter minus alle fradragsberettigede kostnader. Utleie av sekundærbolig – en bolig du ikke selv bor i – er alltid skattepliktig fra første krone.
Når er utleie skattefritt?
- Utleie i egen bolig: Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i, målt etter utleieverdi, er inntektene skattefrie. Klassisk eksempel: hybel eller sokkelleilighet i eneboligen.
- Halve boligen eller mer: Leier du ut mer enn halvparten, er inntektene skattefrie bare hvis samlet brutto leieinntekt er under 20 000 kr i inntektsåret.
- Korttidsutleie av egen bolig (leieforhold under 30 dager, typisk Airbnb): De første 10 000 kr i året er skattefrie. Av det overskytende regnes 85 % som skattepliktig inntekt.
Er utleien din skattefri, setter du ganske enkelt skattesatsen til 0 i kalkulatoren.
Fradragene du kan kreve (skattepliktig utleie)
- Felleskostnader til sameie eller borettslag
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt
- Forsikring av boligen
- Vedlikehold som holder boligen i samme stand (ikke påkostninger som hever standarden)
- Møbler og utstyr i møblert utleie (avskrives eller utgiftsføres)
- Utgifter til utleiemegler, annonsering og visning
- Regnskapsføring og eierskiftegebyr
- Reisekostnader ved tilsyn av boligen
Gjeldsrenter er også fradragsberettiget i alminnelig inntekt – uavhengig av utleien – og reduserer dermed den effektive skatten på et lånefinansiert utleieprosjekt betydelig.
Underskudd gir skattefordel
Går utleien med skattemessig underskudd (kostnader og renter overstiger leien), reduserer underskuddet annen alminnelig inntekt – du får i praksis 22 % av underskuddet «tilbake», forutsatt at du har annen inntekt å føre fradraget mot. Kalkulatoren viser dette som fradragsfordel.
Andre regler å kjenne til
- Formuesskatt: Sekundærboliger verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi og øker formuesskatten for mange.
- Utleie i næring: Driver du stort – tommelfingerregelen er fem boenheter eller mer – kan utleien bli regnet som næringsvirksomhet med opp mot ~50 % marginalskatt. Vurderes konkret.
- Rapportering: Skattepliktig utleie føres i skattemeldingen (RF-1189/vedlegg for utleie). Ta vare på alle kvitteringer.
Reglene har detaljer og unntak – sjekk Skatteetatens utleiesider for din situasjon. Denne guiden er generell informasjon, ikke skatterådgivning.