Break-even på utleiebolig: hvor mye tåler du?
Break-even-leie og break-even-rente viser hvor mye som skal til før du taper penger hver måned. Slik stresstester du kjøpet før budrunden.
Publisert 11. juli 2026
De to tallene som viser tåleevnen din
Break-even-leie er leien der kontantstrømmen går i null: alt under betyr at du må dekke mellomlegget fra egen lomme hver måned. Break-even-rente er renten der resultatet går i null: alt over betyr at driften ikke lenger dekker rentene. Sammen viser de hvor stor margin kjøpet har mot de to største truslene i utleieregnskapet – leiefall og renteøkning – og de bør regnes ut før budrunden, ikke etter.
Regneeksempel med full kostnadsoppstilling
Vi bruker samme oppstilling som i guiden om kontantstrøm: en leilighet kjøpt for 3 000 000 kr med 25 % egenkapital, lån på 2 250 000 kr til 5 % rente og 25 års nedbetaling (avdrag om lag 45 000 kr det første året). Boligen leies ut for 16 000 kr i måneden – som her også er markedsleien.
| Post | Beløp per år |
|---|---|
| Brutto leie (16 000 kr × 12) | 192 000 kr |
| − Tomgang (5 %) | −9 600 kr |
| − Felleskostnader | −30 000 kr |
| − Kommunale avgifter og forsikring | −8 000 kr |
| − Vedlikeholdsavsetning | −12 400 kr |
| = Netto drift | 132 000 kr |
| − Renter (5 % av 2 250 000 kr) | −112 500 kr |
| = Resultat før skatt | 19 500 kr |
| − Skatt (22 %) | −4 290 kr |
| − Avdrag (første år) | −45 000 kr |
| = Kontantstrøm etter skatt | −29 790 kr |
Break-even-leie: her går kontantstrømmen i null
Leien må dekke driftskostnader og renter – 162 900 kr i året – pluss avdragene. Avdrag betales av allerede skattlagte kroner, så 45 000 kr i avdrag krever 45 000 / 0,78 ≈ 57 700 kr i leie før skatt. Med 5 % tomgang innregnet lander break-even-leien på rundt 19 400 kr i måneden. Markedsleien er 16 000 kr – altså under break-even, og tabellen viser konsekvensen: omtrent 2 500 kr må skytes inn hver måned.
Merk nyansen: allerede ved rundt 14 300 kr i måneden dekkes drift og renter, slik at resultatet er positivt. Mellomrommet opp til 19 400 kr er avdrag – penger som flyttes fra kontoen din til formuen din.
Break-even-rente: her går resultatet i null
Netto drift er 132 000 kr. Break-even-renten blir 132 000 / 2 250 000 = om lag 5,9 %. Ved den renten går drift og renter akkurat opp i opp – avdragene kommer i tillegg. Med 5 % rente i dag er marginen bare 0,9 prosentpoeng.
Slik bruker du tallene før budrunden
- Break-even-leie mot markedsleie: undersøk hva tilsvarende boliger faktisk leies ut for, og sammenlign. Marginen er sikkerhetsbufferen din mot leiefall og tomgang. I eksempelet er marginen negativ – da skal du vite på forhånd at kjøpet krever månedlig påfyll, og prise budet deretter.
- Break-even-rente mot dagens rente pluss 3 prosentpoeng: det er samme stresstest som banken bruker. En break-even-rente på 5,9 % tåler ikke en rentetopp på 8 % – da må bufferen din bære et negativt resultat i en periode.
Hva flytter break-even?
- Egenkapitalandelen: mer egenkapital gir mindre lån, lavere renter og lavere avdrag. Med 40 % egenkapital i eksempelet faller lånet til 1 800 000 kr, og break-even-renten stiger til 7,3 %.
- Avdragsfrihet: fjerner avdragsleddet og senker break-even-leien fra 19 400 kr til rundt 14 300 kr i eksempelet – men bygger ingen formue og krever normalt en belåningsgrad på 60 % eller lavere.
- Felleskostnadene: hver ekstra tusenlapp i måneden løfter break-even-leien omtrent tilsvarende. To ellers like boliger kan ha vidt forskjellig break-even på grunn av felleskostnadene alene.
Kalkulatoren regner begge automatisk
Utleiekalkulatoren viser break-even-leie og break-even-rente direkte når du legger inn kjøpesum, leie, lån og kostnader – og du kan flytte på egenkapital, avdragstid og rente og se hvordan marginene endrer seg. Regn ut begge tallene før du setter deg i budrunden, så vet du nøyaktig hvor smertegrensen går. Gratis og uten konto.