Break-even på utleiebolig: hvor mye tåler du?
Break-even-leie og break-even-rente viser hvor mye som skal til før du taper penger hver måned. Slik stresstester du kjøpet før budrunden.
De to tallene som viser tåleevnen din
Break-even-leie er leien der kontantstrømmen går i null: alt under betyr at du må dekke mellomlegget fra egen lomme hver måned. Break-even-rente er renten der resultatet går i null: alt over betyr at driften ikke lenger dekker rentene. Sammen viser de hvor stor margin kjøpet har mot de to største truslene i utleieregnskapet – leiefall og renteøkning – og de bør regnes ut før budrunden, ikke etter.
Regneeksempel med full kostnadsoppstilling
Vi bruker samme oppstilling som i guiden om kontantstrøm: en leilighet kjøpt for 3 000 000 kr med 25 % egenkapital, lån på 2 250 000 kr til 5 % rente og 25 års nedbetaling (avdrag om lag 45 000 kr det første året). Boligen leies ut for 16 000 kr i måneden – som her også er markedsleien.
| Post | Beløp per år |
|---|---|
| Brutto leie (16 000 kr × 12) | 192 000 kr |
| − Tomgang (5 %) | −9 600 kr |
| − Felleskostnader | −30 000 kr |
| − Kommunale avgifter og forsikring | −8 000 kr |
| − Vedlikeholdsavsetning | −12 400 kr |
| = Netto drift | 132 000 kr |
| − Renter (5 % av 2 250 000 kr) | −112 500 kr |
| = Resultat før skatt | 19 500 kr |
| − Skatt (22 %) | −4 290 kr |
| − Avdrag (første år) | −45 000 kr |
| = Kontantstrøm etter skatt | −29 790 kr |
Break-even-leie: her går kontantstrømmen i null
Leien må dekke driftskostnader og renter – 162 900 kr i året – pluss avdragene. Avdrag betales av allerede skattlagte kroner, så 45 000 kr i avdrag krever 45 000 / 0,78 ≈ 57 700 kr i leie før skatt. Med 5 % tomgang innregnet lander break-even-leien på rundt 19 400 kr i måneden. Markedsleien er 16 000 kr – altså under break-even, og tabellen viser konsekvensen: omtrent 2 500 kr må skytes inn hver måned.
Merk nyansen: allerede ved rundt 14 300 kr i måneden dekkes drift og renter, slik at resultatet er positivt. Mellomrommet opp til 19 400 kr er avdrag – penger som flyttes fra kontoen din til formuen din.
Break-even-rente: her går resultatet i null
Netto drift er 132 000 kr. Break-even-renten blir 132 000 / 2 250 000 = om lag 5,9 %. Ved den renten går drift og renter akkurat opp i opp – avdragene kommer i tillegg. Med 5 % rente i dag er marginen bare 0,9 prosentpoeng.
Slik bruker du tallene før budrunden
- Break-even-leie mot markedsleie: undersøk hva tilsvarende boliger faktisk leies ut for, og sammenlign. Marginen er sikkerhetsbufferen din mot leiefall og tomgang. I eksempelet er marginen negativ – da skal du vite på forhånd at kjøpet krever månedlig påfyll, og prise budet deretter.
- Break-even-rente mot dagens rente pluss 3 prosentpoeng: det er samme stresstest som banken bruker. En break-even-rente på 5,9 % tåler ikke en rentetopp på 8 % – da må bufferen din bære et negativt resultat i en periode.
Hva flytter break-even?
- Egenkapitalandelen: mer egenkapital gir mindre lån, lavere renter og lavere avdrag. Med 40 % egenkapital i eksempelet faller lånet til 1 800 000 kr, og break-even-renten stiger til 7,3 %.
- Avdragsfrihet: fjerner avdragsleddet og senker break-even-leien fra 19 400 kr til rundt 14 300 kr i eksempelet – men bygger ingen formue og krever normalt en belåningsgrad på 60 % eller lavere.
- Felleskostnadene: hver ekstra tusenlapp i måneden løfter break-even-leien omtrent tilsvarende. To ellers like boliger kan ha vidt forskjellig break-even på grunn av felleskostnadene alene.
Kalkulatoren regner begge automatisk
Utleiekalkulatoren viser break-even-leie og break-even-rente direkte når du legger inn kjøpesum, leie, lån og kostnader – og du kan flytte på egenkapital, avdragstid og rente og se hvordan marginene endrer seg. Regn ut begge tallene før du setter deg i budrunden, så vet du nøyaktig hvor smertegrensen går. Gratis og uten konto.