Lån til utleiebolig: egenkapital, krav og rente (2026)

Hvor mye egenkapital krever banken for en utleiebolig? Utlånsforskriftens krav, hvordan leieinntekter teller med, og fellene i borettslag.

Publisert 6. juli 2026

Minst 10 % egenkapital – også for sekundærbolig

Utlånsforskriften krever minst 10 % egenkapital ved boligkjøp (kravet ble senket fra 15 % fra 1. januar 2025), og det gjelder også sekundærbolig. Det tidligere særkravet om 40 % egenkapital for sekundærbolig i Oslo er historie. På en bolig til 4 000 000 kr er minstekravet altså 400 000 kr – pluss omkostningene, som normalt må betales kontant.

Forskriftens øvrige krav

Gjeldsgrad: samlet gjeld – boliglån, fellesgjeld, studielån, billån og kredittrammer – kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
Stresstest: du må kunne betjene gjelden også ved en renteøkning på 3 prosentpoeng fra dagens nivå.
Avdragsplikt: ved belåningsgrad over 60 % kreves årlige avdrag på minst 2,5 % av innvilget lån – avdragsfrihet er altså forbeholdt lavt belånte kjøp.
Fleksibilitet: bankene har en kvote til å fravike kravene i en mindre andel av utlånene, men regn ikke med den.

Teller leieinntektene med?

Ja, som regel – men praksis varierer mellom banker. Dokumenterte leieinntekter (løpende leiekontrakt, eller et realistisk anslag på markedsleie for boligen du kjøper) styrker betjeningsevnen i bankens regnestykke. Bankene regner sjelden med hele leien: de tar høyde for tomgang, vedlikehold og skatt. Kommer du til møtet med et nøkternt oppsett av leieinntekter, kostnader og kontantstrøm, står saken din sterkere enn med et optimistisk overslag.

Egenkapital fra egen bolig

Den vanligste finansieringen av utleiebolig nummer én er ikke oppsparte penger, men pant i egen bolig: har primærboligen steget i verdi, kan du refinansiere og bruke låneopptaket som egenkapital i utleieboligen. Husk at samlet gjeld fortsatt må holde seg innenfor fem ganger inntekt, og at du nå har giret opp begge boligene – stresstesten på 3 prosentpoeng treffer hele gjelden din samtidig.

Borettslag: sjekk utleieadgangen først

Andelsleiligheter er ofte billigere per kvadratmeter og slipper dokumentavgift – men borettslagsloven begrenser utleie. Hovedregelen er at du må ha bodd i boligen i minst ett av de siste to årene før du kan leie ut, normalt i inntil tre år, og styret må godkjenne leietakeren. En andelsleilighet kjøpt rent som utleieobjekt er derfor sjelden mulig. Selveierleiligheter har ingen slik begrensning – det er grunnen til at investorer nesten alltid velger selveier.

Renten: forvent et påslag

Mange banker priser lån til sekundærbolig noe høyere enn lån til primærbolig, og enkelte krever lavere belåningsgrad enn forskriftens tak. Innhent tilbud fra flere banker – på et lån på 3,6 millioner utgjør 0,3 prosentpoeng over 10 000 kr i året, som går rett ut av kontantstrømmen.

Regn baklengs: hvor høy rente tåler prosjektet?

Før du snakker med banken, snu regnestykket: utleiekalkulatoren viser break-even-renten – rentenivået der kontantstrømmen går i null – og hva en renteøkning på 3 prosentpoeng gjør med månedsresultatet. Det er nøyaktig samme stresstest banken kjører, og tåler prosjektet den, vet du det før budrunden.