Utleiebolig i AS eller privat? Skatt og regnestykke
22 % skatt i selskapet, utbytteskatt ved uttak, dokumentavgift ved overføring og når AS faktisk lønner seg – med konkrete regneeksempler.
Publisert 11. juli 2026
Hovedforskjellen: 22 % nå – eller ca. 51,5 % når pengene skal ut
Eier du utleieboligen privat, betaler du 22 % skatt på netto leieinntekt og 22 % på gevinst ved salg – ferdig skattet. I et AS betaler selskapet også 22 %, men skal du ha pengene ut til privat forbruk, kommer utbytteskatt på effektivt 37,84 % på toppen. Samlet blir det ca. 51,5 % hvis alt deles ut. AS er derfor sjelden et grep for lavere skatt her og nå – det er et verktøy for reinvestering og stordrift.
Regneeksempel: 100 000 kr i netto leieoverskudd
| Post | Privat | AS, alt tas ut |
|---|---|---|
| Netto leieoverskudd | 100 000 kr | 100 000 kr |
| Skatt 22 % | 22 000 kr | 22 000 kr |
| Utbytteskatt (effektivt 37,84 % av 78 000 kr) | – | ca. 29 500 kr |
| Igjen til deg | 78 000 kr | ca. 48 500 kr |
Utbytteskatten forsvinner ikke ved å vente, men den utsettes. Lar du overskuddet stå i selskapet, jobber 78 000 kr videre i neste prosjekt – kapital som bare er beskattet med 22 %, ruller videre med rentes rente så lenge du reinvesterer i stedet for å ta utbytte.
Når AS-strukturen virkelig monner
Så lenge privat utleie beskattes som kapitalinntekt, er den løpende skatten lik (22 %), og AS gir ingen årlig fordel. Forskjellen oppstår når utleien blir næringsvirksomhet – tommelfingeren er fem boenheter eller mer: da beskattes overskuddet privat som personinntekt med opp mot ca. 50 %, mens AS-et fortsatt betaler 22 %. Nesten dobbelt så mye står igjen til neste kjøp hvert eneste år.
Den andre store fordelen er fritaksmetoden: eier du eiendoms-AS-et gjennom et holdingselskap og selger aksjene, er gevinsten i praksis skattefri innenfor selskapssfæren. Hele salgssummen kan reinvesteres, og skatt betales først når du tar penger ut privat. Selger du en privateid utleiebolig, betaler du 22 % av gevinsten ved hvert salg – se guiden om skatt ved salg av utleiebolig.
Kostnadene: stiftelse, regnskap og mer egenkapital
- Etablering og drift: stiftelse med aksjekapital og gebyrer, løpende bokføring, årsregnskap og egen skattemelding for selskapet – og eventuelt revisjon. Faste årlige kostnader som en liten utleieøkonomi må klare å bære.
- Strengere bank: banker krever ofte 25–35 % egenkapital ved lån til eiendoms-AS, mot minst 10 % for privatpersoner etter utlånsforskriften – se guiden om egenkapital og lån til utleiebolig. Mer bundet kapital per bolig betyr færre boliger for samme penger.
Eier du boligen privat? Overføring til AS er dyrt
Å flytte en privateid bolig inn i eget AS regnes skattemessig som salg: det utløser dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien på nytt, og eventuell gevinst beskattes med 22 % hos deg. På en bolig verdt 4 000 000 kr er dokumentavgiften alene 100 000 kr. Konklusjonen er enkel: valget mellom privat og AS bør tas før du kjøper, ikke etterpå.
Privat eller AS: oppsummert
| Privat | AS | |
|---|---|---|
| Løpende skatt på overskudd | 22 % (opp mot ca. 50 % ved næring) | 22 % i selskapet |
| Uttak til privat forbruk | Ingen ekstra skatt | Utbytteskatt – totalt ca. 51,5 % |
| Gevinst ved salg | 22 % | 22 % i selskapet; fritaksmetoden ved salg av aksjene |
| Egenkapitalkrav i bank | Fra 10 % | Ofte 25–35 % |
| Administrasjon | Føres i skattemeldingen | Regnskap, årsregnskap, ev. revisjon |
Tommelfinger: privat vinner med én til to boliger og behov for leieoverskuddet i privatøkonomien. AS lønner seg ved mange enheter, planer om å reinvestere overskudd og gevinster i nye boliger, og lang horisont. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – regn på strukturvalget konkret, og se Skatteetatens utleiesider for detaljene.
Regn på selve prosjektet først
Privat eller AS endrer skatten og finansieringen – ikke om boligen i seg selv er et godt kjøp. Bruk utleiekalkulatoren til å regne kontantstrøm, yield og break-even på prosjektet først, gratis og uten konto. Skattesatsen setter du selv, så du kan teste både 22 % og næringsnivå – og går ikke regnestykket opp der, redder ingen selskapsstruktur det.