Sekundærbolig: krav, skatt og regler (2026)
Hva som regnes som sekundærbolig, utlånsforskriftens krav til egenkapital, formuesverdsettelse på 100 % og forskjellene mot primærbolig.
Publisert 11. juli 2026
Hva regnes som sekundærbolig?
En sekundærbolig er en boligeiendom du eier uten å bo i den – typisk en utleiebolig, en pendlerbolig eller en leilighet du har kjøpt til barna. Det avgjørende er folkeregistrert adresse: boligen du er folkeregistrert i, er primærboligen din, og alle andre boliger du eier, regnes som sekundærboliger. Fritidsbolig er en egen kategori med egne regler.
Pendlerbolig er et grensetilfelle. Den regnes normalt som sekundærbolig i formuesskatten selv om du selv bruker den store deler av uken, men reglene har nyanser – blant annet kan du etter omstendighetene opparbeide botid i en pendlerbolig. Sjekk med Skatteetaten hvis du pendler.
Fire områder der sekundærbolig koster mer
Statusen som sekundærbolig slår inn på fire områder: lånevilkår, formuesskatt, skatt på leieinntektene og gevinstskatt ved salg.
| Område | Primærbolig | Sekundærbolig |
|---|---|---|
| Egenkapitalkrav ved lån | Minst 10 % | Minst 10 %, ofte rentepåslag |
| Formuesverdsettelse | 25 % opp til 10 mill. kr | 100 % |
| Skatt på leieinntekter | Kan være skattefri | 22 % fra første krone |
| Gevinst ved salg | Skattefri med botid | 22 % av gevinsten |
Lån: utlånsforskriften stiller samme minstekrav om 10 % egenkapital for sekundærbolig som for primærbolig, men mange banker priser utleielån med et rentepåslag og vurderer søknaden strengere. Kravene til gjeldsgrad, stresstest og avdrag er dekket i guiden om egenkapital og lån til utleiebolig.
Formuesskatt: sekundærbolig verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi, mot 25 % for primærboligen (opp til 10 mill. kr). En bolig verdt 4 000 000 kr teller altså 1 000 000 kr i formuen som primærbolig, men hele 4 000 000 kr som sekundærbolig. Med en formuesskatt på rundt 1 % over bunnfradraget (2025-satser) kan forskjellen utgjøre i størrelsesorden 30 000 kr i året – regnestykket står i guiden om formuesskatt på utleiebolig.
Skatt på leie og gevinst: leieinntekter fra sekundærbolig er skattepliktige med 22 % fra første krone – de skattefrie grensene gjelder bare utleie i egen bolig. Og selger du uten å ha bodd der minst 12 av de siste 24 månedene, skattlegges gevinsten med 22 % – botidsregelen er forklart i guiden om skatt ved salg av utleiebolig.
Når skifter en bolig status?
Statusen følger folkeregistrering og faktisk bruk, ikke hva boligen ble kjøpt som:
- Du flytter ut og leier ut: boligen du flytter fra, blir sekundærbolig når du folkeregistrerer deg på ny adresse. Fra da slutter du å opptjene botid, og vinduet for skattefritt salg begynner å lukke seg.
- Barna bor der gratis: boligen er fortsatt sekundærbolig for deg. Uten leieinntekter er det ingen skatt på leie, men verdsettelsen på 100 % i formuesskatten gjelder like fullt.
- Du flytter inn i utleieboligen: den blir primærbolig fra du bor der med folkeregistrert adresse – og du begynner å opptjene botid.
Reglene har flere detaljer og grensetilfeller – sjekk Skatteetatens boligsider for din situasjon. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning.
Hvorfor ble Oslo-særkravet fjernet?
I en tidligere versjon av utlånsforskriften gjaldt et særkrav om 40 % egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo, innført for å dempe investorkjøp i hovedstaden. Kravet ble senere fjernet: myndighetene ønsket like regler i hele landet, og egenkapitalkravet er i dag minst 10 % uansett hvor sekundærboligen ligger. Inngangsbilletten til utleiemarkedet i Oslo er dermed vesentlig lavere enn den var – men gjeldsgraden på maks fem ganger inntekt begrenser fortsatt hvor mye lån du får.
Sekundærbolig i utleieregnestykket
Rentepåslag, 22 % skatt på leien og full formuesverdsettelse er ikke detaljer – de avgjør om en utleiebolig lønner seg. Utleiekalkulatoren regner kontantstrøm etter skatt, yield og break-even for boligen du vurderer, slik at konsekvensene av sekundærbolig-statusen er med i tallene fra start. Gratis og uten konto.