Kontantstrøm på utleiebolig: slik regner du

Den komplette oppstillingen fra brutto leie til kroner på konto etter skatt – med eksempel, vanlige glemte poster og hva som er god kontantstrøm.

Publisert 11. juli 2026

Hva er kontantstrøm på en utleiebolig?

Kontantstrømmen er det som faktisk står igjen på kontoen når alt er betalt: drift, renter, skatt og avdrag. Den kan være negativ selv om investeringen er god – og se positiv ut i regneark som glemmer halve kostnadene. Der yield beskriver boligen, beskriver kontantstrømmen hverdagen din som eier: hvor mye som går inn på eller ut av lommeboken hver måned.

Oppstillingen steg for steg

Regnestykket har tre etapper: først driften, så skatten, til slutt avdragene. Vi følger ett eksempel hele veien: en leilighet kjøpt for 4 000 000 kr, leid ut for 15 000 kr i måneden, med lån på 3 000 000 kr til 5 % rente og 25 års nedbetalingstid.

1. Netto drift: brutto leie minus tomgang, felleskostnader, kommunale avgifter og eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold og eventuell forvaltning. I eksempelet: 180 000 kr i årsleie minus 5 % tomgang og 55 000 kr i driftskostnader gir 116 000 kr.
2. Resultat før skatt: netto drift minus renter. Rentene er om lag 148 000 kr det første året, så resultatet blir −32 000 kr – et underskudd.
3. Skatt: 22 % av resultatet. Ved overskudd trekkes skatten fra; ved underskudd får du 22 % av underskuddet igjen som fradrag i annen inntekt – her pluss 7 040 kr.
4. Kontantstrøm etter skatt: trekk til slutt fra avdragene, om lag 62 000 kr det første året.

Hele oppstillingen i én tabell

Kontantstrømmen er altså rundt −87 000 kr i året, eller omtrent 7 200 kr i måneden som må dekkes av lønnskontoen – selv om boligen er utleid til markedsleie.

Avdrag påvirker kontantstrømmen – ikke skatten

Den vanligste kilden til forvirring: skatten regnes uten avdrag. Skattemessig er avdrag ingen kostnad, men flytting av penger fra bankkontoen din til formuen din – gjelden krymper like mye som kontoen. Derfor gir renter fradrag, mens avdrag ikke gjør det. Og derfor kan kontantstrømmen være tung å bære selv når skatteregnskapet bare viser et beskjedent underskudd, slik som i eksempelet. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – se Skatteetatens sider om utleie.

Hva er god kontantstrøm?

Positiv kontantstrøm etter alt – inkludert avdrag – er sjelden vare i pressområder med normal belåning. Det betyr ikke at alle slike kjøp er dårlige. I eksempelet går 62 000 av de 87 000 kronene til avdrag: penger du beholder i form av redusert gjeld. Det reelle tapet før eventuell verdistigning er dermed rundt 25 000 kr i året. Negativ kontantstrøm kan være helt greit når avdragene bygger formue raskere enn kontoen tappes – men bare hvis du har buffer til å bære den gjennom rentetopper og tomgang. Uten buffer er negativ kontantstrøm en nedtelling.

Postene folk glemmer

• Vedlikeholdsavsetning: bad, hvitevarer og overflater varer ikke evig. Kalkyler uten vedlikeholdsbudsjett ser alltid bedre ut enn virkeligheten.
• Tomgang: leietakerbytte betyr nesten alltid noen uker uten leie. Sjekk hva boligen realistisk kan leies ut for – og regn med 5 % tomgang, ikke null.
• Kostnader ved bytte: annonsering, visninger, vask og oppfriskning mellom leietakere.

Kalkulatoren setter opp hele regnestykket

Utleiekalkulatoren gjør nøyaktig denne oppstillingen for deg: legg inn kjøpesum, leie, lån og kostnader, så får du kontantstrøm etter skatt, break-even-leie og prognose år for år – gratis og uten konto. Har du funnet en bolig på FINN, kan du importere annonsen og få feltene forhåndsutfylt med en KI-vurdering for 9,90 kr.