Kontantstrøm på utleiebolig: slik regner du

Den komplette oppstillingen fra brutto leie til kroner på konto etter skatt – med eksempel, vanlige glemte poster og hva som er god kontantstrøm.

Hva er kontantstrøm på en utleiebolig?

Kontantstrømmen er det som faktisk står igjen på kontoen når alt er betalt: drift, renter, skatt og avdrag. Den kan være negativ selv om investeringen er god – og se positiv ut i regneark som glemmer halve kostnadene. Der yield beskriver boligen, beskriver kontantstrømmen hverdagen din som eier: hvor mye som går inn på eller ut av lommeboken hver måned.

Oppstillingen steg for steg

Regnestykket har tre etapper: først driften, så skatten, til slutt avdragene. Vi følger ett eksempel hele veien: en leilighet kjøpt for 4 000 000 kr, leid ut for 15 000 kr i måneden, med lån på 3 000 000 kr til 5 % rente og 25 års nedbetalingstid.

1. Netto drift: brutto leie minus tomgang, felleskostnader, kommunale avgifter og eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold og eventuell forvaltning. I eksempelet: 180 000 kr i årsleie minus 5 % tomgang og 55 000 kr i driftskostnader gir 116 000 kr.
2. Resultat før skatt: netto drift minus renter. Rentene er om lag 148 000 kr det første året, så resultatet blir −32 000 kr – et underskudd.
3. Skatt: 22 % av resultatet. Ved overskudd trekkes skatten fra; ved underskudd får du 22 % av underskuddet igjen som fradrag i annen inntekt – her pluss 7 040 kr.
4. Kontantstrøm etter skatt: trekk til slutt fra avdragene, om lag 62 000 kr det første året.

Hele oppstillingen i én tabell

Kontantstrømmen er altså rundt −87 000 kr i året, eller omtrent 7 200 kr i måneden som må dekkes av lønnskontoen – selv om boligen er utleid til markedsleie.

Avdrag påvirker kontantstrømmen – ikke skatten

Den vanligste kilden til forvirring: skatten regnes uten avdrag. Skattemessig er avdrag ingen kostnad, men flytting av penger fra bankkontoen din til formuen din – gjelden krymper like mye som kontoen. Derfor gir renter fradrag, mens avdrag ikke gjør det. Og derfor kan kontantstrømmen være tung å bære selv når skatteregnskapet bare viser et beskjedent underskudd, slik som i eksempelet. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – se Skatteetatens sider om utleie.

Hva er god kontantstrøm?

Positiv kontantstrøm etter alt – inkludert avdrag – er sjelden vare i pressområder med normal belåning. Det betyr ikke at alle slike kjøp er dårlige. I eksempelet går 62 000 av de 87 000 kronene til avdrag: penger du beholder i form av redusert gjeld. Det reelle tapet før eventuell verdistigning er dermed rundt 25 000 kr i året. Negativ kontantstrøm kan være helt greit når avdragene bygger formue raskere enn kontoen tappes – men bare hvis du har buffer til å bære den gjennom rentetopper og tomgang. Uten buffer er negativ kontantstrøm en nedtelling.

Postene folk glemmer

• Vedlikeholdsavsetning: bad, hvitevarer og overflater varer ikke evig. Kalkyler uten vedlikeholdsbudsjett ser alltid bedre ut enn virkeligheten.
• Tomgang: leietakerbytte betyr nesten alltid noen uker uten leie. Sjekk hva boligen realistisk kan leies ut for – og regn med 5 % tomgang, ikke null.
• Kostnader ved bytte: annonsering, visninger, vask og oppfriskning mellom leietakere.

Kalkulatoren setter opp hele regnestykket

Utleiekalkulatoren gjør nøyaktig denne oppstillingen for deg: legg inn kjøpesum, leie, lån og kostnader, så får du kontantstrøm etter skatt, break-even-leie og prognose år for år – gratis og uten konto. Har du funnet en bolig på FINN, kan du importere annonsen og få feltene forhåndsutfylt. Et klippekort med 20 importer koster 49 kr.