Skatt ved salg av utleiebolig: gevinst og botid

22 % skatt på gevinsten, botidsregelen som kan gjøre salget skattefritt, hvordan inngangsverdien beregnes – og lovlige grep som reduserer skatten.

Publisert 11. juli 2026

Hovedregelen: 22 % skatt på gevinsten

Gevinst ved salg av utleiebolig beskattes som kapitalinntekt med 22 %. En bolig som har vært leid ut hele eiertiden, oppfyller normalt ikke kravet til botid, og da er hele gevinsten skattepliktig – uansett hvor lenge du har eid den. Skatten beregnes av netto gevinst, ikke av salgssummen, så inngangsverdien og dokumentasjonen din betyr mye for sluttregningen. Utleien i eiertiden endrer ikke satsen: leieinntektene er skattlagt løpende, og gevinsten beskattes for seg. Gevinst og tap føres i skattemeldingen for salgsåret.

Botidsregelen: slik blir salget skattefritt

Gevinsten er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. For en ren utleiebolig er botiden null, og regelen treffer derfor sjelden – men den åpner et lovlig handlingsrom som vi kommer tilbake til nedenfor.

Slik beregnes gevinsten – med regneeksempel

Gevinsten er salgssum minus salgskostnader minus inngangsverdi. Inngangsverdien er kjøpesummen pluss kjøpsomkostninger – som dokumentavgift og gebyrer – pluss påkostninger i eiertiden.

Merk skillet: vedlikehold er allerede fradragsført løpende mot leieinntektene, mens påkostninger først får effekt her – de legges til inngangsverdien og reduserer gevinsten. Grensen mellom de to er forklart i guiden om vedlikehold eller påkostning. Eksempelet viser også hva dokumentasjon er verdt: uten bilag for påkostningene på 200 000 kr øker den skattepliktige gevinsten til 820 000 kr – og skatten med 44 000 kr.

Tap gir fradrag – etter samme regler

Reglene er symmetriske: tap er fradragsberettiget når en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du utleieboligen med 300 000 kr i tap, reduserer det skatten din med 66 000 kr (22 %), forutsatt at du har inntekt å føre fradraget mot. Har du derimot opparbeidet botid, er gevinsten skattefri – men da er et tap heller ikke fradragsberettiget.

Lovlige grep som reduserer skatten

• Flytt inn og opparbeid botid. Bor du reelt i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget, og har eid den i over ett år, blir gevinsten skattefri. Innflyttingen må være reell – proformaflytting holder ikke.
• Dokumenter påkostningene. Kvitteringer for standardhevinger gjennom hele eiertiden øker inngangsverdien og kutter gevinsten krone for krone. Uten bilag, intet fradrag.
• Tenk deg om før du flytter inn ved tap. Botid fjerner også tapsfradraget. Ligger boligen an til å selges med tap, kan innflytting koste deg 22 % av tapet i tapt fradrag.
• Se salget i sammenheng med annen inntekt. Et tapsfradrag har bare verdi hvis du har inntekt å føre det mot i salgsåret.

Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – reglene har unntak, blant annet ved brukshindring og arv. Se Skatteetatens sider om salg av bolig og eiendom.

Gevinstskatten hører hjemme i totalregnestykket

En stor del av avkastningen på en utleiebolig kommer ofte ved salget, ikke i den løpende driften. Utleiekalkulatorens flerårige prognose viser hvordan verdistigning og avdrag bygger egenkapital år for år – husk å trekke 22 % av gevinsten fra sluttsummen når du vurderer hva et fremtidig salg faktisk vil gi deg. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.