Når blir utleie næringsvirksomhet? Femboligregelen

Tommelfingerregelen om fem boenheter, hvorfor korttidsutleie vurderes strengere, og hva næringsbeskatning faktisk betyr for skatten din.

Publisert 11. juli 2026

Femboligregelen: fem enheter eller mer er normalt næring

Utleie av fire boenheter eller færre til langtidsleie regnes normalt som passiv kapitalplassering, og overskuddet beskattes som kapitalinntekt med 22 %. Leier du ut fem boenheter eller mer, regnes utleien normalt som næringsvirksomhet – da beskattes overskuddet som personinntekt, med marginalskatt opp mot ca. 50 %. Dette er femboligregelen: en tommelfingerregel fra skattepraksis, ikke en lovfestet grense.

Grensen er en helhetsvurdering

Antall enheter er bare utgangspunktet. Skatteetaten vurderer konkret omfanget av utleien (antall enheter og samlet leieinntekt) og aktivitetsnivået – hvor mye arbeid driften krever til administrasjon, vedlikehold, visninger og leietakerbytter. Høy aktivitet kan gjøre utleie av færre enn fem enheter til næring, og svært passiv drift kan unntaksvis trekke motsatt vei. Merk at det ikke hjelper å sette bort jobben: arbeid en utleiemegler eller vaktmester gjør for din regning, teller med i vurderingen.

Hvorfor korttidsutleie vurderes strengere

Korttidsutleie krever langt mer arbeid per enhet enn langtidsutleie: annonsering, gjestebytter, nøkkelhåndtering, rengjøring og løpende kommunikasjon. Derfor kan intensiv korttidsutleie bli regnet som næringsvirksomhet med langt færre enheter enn fem – jo mer driften ligner et hotell, desto raskere. Skattereglene for sporadisk korttidsutleie av egen bolig er egne, se guiden om Airbnb og korttidsutleie.

Hva næringsbeskatning betyr i kroner

Forskjellen på et overskudd på 300 000 kr kan altså bli rundt 84 000 kr i året. Fradragene er i hovedsak de samme som ved vanlig utleiebeskatning, men satsen på det som blir igjen, er en helt annen – og pliktene til bokføring og rapportering er mer omfattende. Merk også at overgangen gjelder utleievirksomheten under ett: blir aktiviteten regnet som næring, beskattes hele overskuddet som personinntekt, ikke bare den delen som skyldes enhet nummer fem.

Mva: langtid er unntatt, hotellignende korttid kan bli pliktig

Langtidsutleie av bolig er unntatt mva – det gjelder uansett omfang, også når utleien er næringsvirksomhet. Driver du derimot næringsmessig korttidsutleie som ligner hotell- eller romutleie, kan utleien bli mva-pliktig med 12 % (lav sats) når omsetningen passerer 50 000 kr. Da kommer registrering i Mva-registeret og mva-meldinger på toppen av inntektsskatten. Som langtidsutleier skal du altså ikke beregne mva på husleien – men du har heller ikke fradrag for mva på kostnadene.

Grep folk vurderer nær grensen

• Holde antallet under fem: noen stopper bevisst på fire boenheter, eller selger én enhet før de kjøper neste.
• Velge langtidsleie: lav aktivitet per enhet gir større avstand til næringsgrensen enn intensiv korttidsutleie.
• Legge utleien i AS: i et aksjeselskap er skatten 22 % i selskapet uansett omfang, mot utbytteskatt først ved uttak. Se guiden om utleiebolig gjennom AS.

Vurderingen er skjønnsmessig, og konsekvensene av å bomme er store. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – sjekk Skatteetatens utleiesider eller få vurdert din konkrete situasjon.

Regn på begge utfall før du kjøper enhet nummer fem

Skattesatsen er en forutsetning du selv setter i utleiekalkulatoren. Regn først kontantstrømmen med 22 %, og kjør deretter samme prosjekt med en sats opp mot 50 %. Differansen viser hva næringsbeskatning gjør med lønnsomheten – og om boenhet nummer fem egentlig er verdt det. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.