Underskudd på utleie: slik fungerer skattefradraget

Når renter og kostnader overstiger leien, gir underskuddet 22 % fradrag i annen inntekt. Se regnestykket – og når negativ kontantstrøm er greit.

Publisert 11. juli 2026

Skattefradraget: 22 % av underskuddet

Går utleien med skattemessig underskudd – fradragsberettigede kostnader og renter er større enn leieinntektene – trekkes underskuddet fra i annen alminnelig inntekt, for eksempel lønnen din. Verdien er 22 %: et underskudd på 40 000 kr reduserer skatten med 8 800 kr, forutsatt at du har annen inntekt å føre fradraget mot. Du søker ikke om noe – det skjer automatisk i skattemeldingen. Forutsetningen er at utleien er skattepliktig: skattefri utleie i egen bolig gir verken skatt på leien eller fradrag for kostnadene.

Regneeksempel: renter og kostnader over leien

Underskudd oppstår typisk de første eierårene, når rentene er på sitt høyeste og gjelden på sitt største, eller i enkeltår med mye vedlikehold. Si at en leilighet leies ut for 15 000 kr i måneden. Lånet er på 3 000 000 kr med for eksempel 5 % rente – rundt 150 000 kr i renter det første året – og driftskostnadene er 45 000 kr.

• Leieinntekter: 180 000 kr
• Driftskostnader: −45 000 kr
• Gjeldsrenter: −150 000 kr
• Skattemessig resultat: −15 000 kr

Underskuddet på 15 000 kr gir 3 300 kr i redusert skatt. Rentene står for brorparten av fradragene – hvordan rentefradraget virker på lånekostnaden, er tema i guiden om rentefradrag på utleielån.

Kontantstrøm-underskudd er ikke skattemessig underskudd

Her går mange i surr, og forskjellen er hele poenget: i kontantstrømmen betaler du også avdrag – i eksempelet 75 000 kr i året. Avdrag er ikke en kostnad, men nedbetaling av egen gjeld, og gir ikke fradrag. Derfor kan kontoen tømmes hver måned selv om det skattemessige underskuddet er beskjedent:

Etter skattefordelen på 3 300 kr må du skyte inn omtrent 86 700 kr i året – rundt 7 200 kr i måneden. Men 75 000 kr av dette er avdrag som bygger egenkapital i boligen, så det reelle tapet før eventuell verdiendring er under 12 000 kr i året. Merk også at skattefordelen først kommer i skatteoppgjøret – gjennom året må du kunne dekke hele minuset løpende. Hele oppstillingen fra brutto leie til kroner på konto finner du i guiden om kontantstrøm på utleiebolig.

Når er vedvarende underskudd greit – og når er det et faresignal?

Underskudd kan være helt fint når minuset i hovedsak skyldes avdrag: da sparer du i boligen hver måned, rentene faller etter hvert som gjelden betales ned, og leien kan KPI-justeres én gang i året. Forutsetningen er at du har buffer til å bære underskuddet gjennom renteøkninger og tomgang.

Faresignalet er skattemessig underskudd år etter år – altså minus selv før avdrag – eller negativ kontantstrøm til tross for avdragsfrihet. Da hviler hele investeringen på fremtidig verdistigning, og den er ikke garantert. Test derfor hva 3 prosentpoeng høyere rente og en måned tomgang i året gjør med tallene før du stoler på regnestykket. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – se Skatteetatens sider om utleie for reglene i detalj.

Se begge tallene før du kjøper

Utleiekalkulatoren skiller nettopp disse to størrelsene: den regner skattemessig resultat med fradragsfordelen, og viser kontantstrømmen etter skatt per måned – pluss break-even-leien og break-even-renten der minus blir pluss. Gratis og uten konto, så du kan stressteste kjøpet før budrunden.