Formuesskatt på utleiebolig: slik slår den ut

Sekundærbolig verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi. Se hvordan formuesskatten regnes, hva gjelden betyr, og effekten på totalavkastningen.

Publisert 11. juli 2026

Sekundærbolig teller 100 % i formuen

En utleiebolig du ikke selv bor i, er en sekundærbolig i skattemeldingen og verdsettes til 100 % av beregnet markedsverdi – uten rabatten primærboligen får. Formuesverdien fastsettes av Skatteetatens boligverdimodell, en sjablong basert på boligtype, areal, byggeår og beliggenhet. Utleieboliger er med andre ord blant de minst gunstige måtene å plassere formue på, sett med formuesskatt-øyne.

Forskjellen er stor i kroner: en bolig verdt 4 000 000 kr teller 1 000 000 kr i formuen som primærbolig, men hele 4 000 000 kr som sekundærbolig. Formuesverdien står forhåndsutfylt i skattemeldingen din.

Gjelden trekkes fra

Formuesskatten beregnes av netto formue: alle eiendeler minus all gjeld. Lånet på utleieboligen reduserer altså formuen din, og en høyt belånt utleiebolig gir i starten et beskjedent netto bidrag. Men det endrer seg: hvert avdrag og hver krone i verdistigning øker netto formue – og dermed formuesskatten – år for år så lenge du eier.

Regneeksempel: bolig til 4 millioner, lån på 3

Ligger du over bunnfradraget fra før, koster den ekstra millionen altså rundt 1 % i året (2025-satser) – om lag 10 000 kr. Kom egenkapitalen fra bankinnskudd, var riktignok den millionen skattepliktig formue også før kjøpet – det nye er at bidraget vokser: den dagen lånet er nedbetalt, er boligens nettobidrag hele 4 millioner, og formuesskatten rundt 40 000 kr i året.

Formuesskatten spiser av netto yield

Mål formuesskatten mot avkastningen, ikke mot null. Gir boligen en netto yield på 3,5 %, er netto leieoverskudd på en bolig til 4 millioner rundt 140 000 kr i året. 10 000 kr i formuesskatt tilsvarer da 0,25 prosentpoeng lavere yield. Med nedbetalt lån utgjør formuesskatten rundt 40 000 kr – omtrent ett helt prosentpoeng av boligens verdi, altså en betydelig del av hele avkastningen. Formuesskatten kommer i tillegg til 22 % skatt på netto leieinntekt, og den løper uavhengig av om boligen er utleid eller står tom – også i år der utleien går med underskudd.

Hvem rammes – og hvem slipper

Formuesskatt betales bare av netto formue over bunnfradraget. En kjøper med høy gjeld på både egen bolig og utleiebolig ligger ofte under grensen og betaler ingenting – da spiller verdsettelsen på 100 % liten rolle i praksis. En etablert eier med nedbetalt primærbolig ligger derimot gjerne godt over, og får formuesskatt av hele utleieboligens nettoverdi fra første krone. Husk at hele økonomien teller med i vurderingen: bankinnskudd, fond og annen eiendom inngår i formuen, og all gjeld – også studielån og billån – trekkes fra. Gjeldende satser og bunnfradrag finner du hos Skatteetaten. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning.

Ta formuesskatten med i regnestykket

Utleiekalkulatoren viser kontantstrøm etter skatt, netto yield og flerårig prognose for boligen du vurderer – gratis og uten konto. Er du i formuesskatteposisjon, bør du trekke formuesskatten fra resultatet slik eksemplet over viser: på marginale prosjekter er den forskjellen mellom pluss og minus.