Møblert eller umøblert utleie: hva lønner seg?

Leiepåslag, målgruppe, slitasje og skattefradrag for møblene – regnestykket som viser når møblering faktisk betaler seg.

Publisert 11. juli 2026

Hvor mye mer gir møblert utleie?

Møblert utleie gir typisk høyere leie enn umøblert – ofte 5–15 % avhengig av marked og boligtype – men også høyere kostnader og gjerne kortere leieforhold. Om det lønner seg, avgjøres av om leiepåslaget i ditt marked faktisk dekker innkjøp, slitasje og hyppigere leietakerbytter.

Målgruppene er forskjellige: møblert treffer studenter, unge og folk i overgangsfaser – leietakere som ofte blir boende kortere og gir mer utskifting. Umøblert treffer etablerte leietakere og familier med egne møbler, som gjerne gir stabilere og lengre leieforhold. Sjekk påslaget lokalt ved å sammenligne møblerte og umøblerte annonser, slik guiden om riktig leiepris beskriver.

Kostnadssiden: innkjøp, slitasje og lagring

Å møblere en 2-roms nøkternt – seng, sofa, spisebord, oppbevaring og det som ellers mangler – koster fort 60 000–80 000 kr. Møbler i utleie slites raskere enn hjemme, så regn med å skifte ut det meste i løpet av noen år. Og vil en god søker heller ha boligen umøblert, må du lagre eller selge møblene – lagring koster gjerne noen hundrelapper i måneden.

Leier du ut møblert, bør inventaret listes opp med tilstand som vedlegg til overtakelsesprotokollen – ellers er det umulig å dokumentere hva som manglet eller ble ødelagt ved utflytting. En mellomvariant mange lander på, er delvis møblert: hvitevarer og garderober følger boligen, mens leietaker har med resten.

Regnestykket: når betaler møbleringen seg?

Et eksempel: en 2-roms som kan leies ut for 15 000 kr umøblert, får 10 % påslag møblert – 1 500 kr mer i måneden, altså 18 000 kr i året. Koster møbleringen 70 000 kr, er den «nedbetalt» på i underkant av fire år – omtrent det nøkterne møbler tåler med aktiv bruk. Regnestykket står og faller derfor på tre ting: at påslaget faktisk finnes i ditt marked, at møblene overlever mer enn én leietaker, og at hyppigere bytter ikke spiser gevinsten i form av tomgang. Bare to ukers ekstra tomgang ved et leietakerbytte koster rundt 7 500 kr i eksempelet – nesten halve årspåslaget.

Skatt: fradrag for møblene

Ved skattepliktig utleie er møblene fradragsberettiget: gjenstander som koster under 15 000 kr, utgiftsføres direkte i kjøpsåret, mens dyrere gjenstander avskrives med 20 % saldo per år. Leier du ut din egen møblerte bolig i inntil tre år og skal bo der igjen, kan du i stedet bruke et sjablongfradrag på 15 % av brutto leie. Leier du ut skattefritt i egen bolig, får du derimot ingen fradrag for møblene. Se guidene om fradrag ved utleie og skatt på utleie for helheten. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – detaljene finner du hos Skatteetaten.

Beslutningstabellen

Test begge scenarioene før du kjøper sofa

Kjør to varianter i utleiekalkulatoren: én med umøblert leie, og én med møblert påslag der innkjøp og utskifting ligger inne som årlige kostnader. Da ser du svart på hvitt hva møbleringen gjør med kontantstrøm og netto yield for akkurat din bolig – før du bruker 70 000 kr på møbler. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.