Leiekontrakt ved utleie: dette må den inneholde
Punktene en leiekontrakt bør ha: leie, depositum, varighet, oppsigelse, vedlikeholdsansvar og husordensregler – og tabbene som koster utleiere dyrt.
Publisert 11. juli 2026
Må leiekontrakten være skriftlig?
En muntlig leieavtale er gyldig etter husleieloven, men nesten verdiløs den dagen dere blir uenige: uten skriftlig kontrakt har du ikke bevis for hva som ble avtalt om leie, depositum og oppsigelse. Begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig, og som utleier bør du aldri levere ut nøkler før kontrakten er signert. Det beste utgangspunktet er Forbrukerrådets kontraktsmal – gratis, balansert og oppdatert på lovens krav – som du tilpasser din bolig.
Dette bør kontrakten regulere
- Partene og husrommet: fullt navn på utleier og alle leietakere, adressen, hvilke rom som leies og hva som følger med – møbler, hvitevarer, bod, parkering.
- Leiesum og betalingsdato: beløp, forfallsdato og kontonummer. Forskuddsleie kan maksimalt avtales for én måned.
- Depositum: beløpet, og at pengene settes på egen depositumskonto i leietakers navn – se reglene for depositum og depositumskonto.
- Varighet og kontraktstype: en tidsbestemt kontrakt må som hovedregel vare i minst tre år; ett år er nok for sokkel- eller loftsbolig i enebolig, eller del av tomannsbolig, der du selv bor i huset. En tidsubestemt kontrakt løper til den sies opp – se frister og formkrav ved oppsigelse.
- Utkastelsesklausul: setningen der leietaker vedtar at utkastelse kan kreves uten søksmål hvis leien ikke blir betalt. Klausulen gir rask fravikelse via namsmannen ved betalingsmislighold og er standard i seriøse maler.
- Vedlikeholdsfordeling: hvem som tar hva. Er kontrakten taus, gjelder lovens standard: leietaker vedlikeholder dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter og brytere og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen – resten er ditt ansvar.
- Husordensregler: ro, røyking, bruk av fellesarealer og søppelhåndtering – legg reglene ved som bilag.
- Dyrehold: skriv hva som gjelder, men vit at et generelt forbud ikke står seg hvis leietaker har gode grunner for dyrehold og dyret ikke er til ulempe for eiendommen eller de andre beboerne.
- Antall beboere: hvem og hvor mange som skal bo i boligen.
- Strøm og internett: hvem som tegner abonnement og betaler. Leie med strøm inkludert er en risiko du i så fall bør prise inn.
To bilag hører med: husordensreglene og en overtakelsesprotokoll som dokumenterer boligens stand med bilder ved innflytting.
Tabbene som koster utleiere dyrt
| Tabbe | Hvorfor det koster | Gjør heller |
|---|---|---|
| Ta «litt av leien utenom» kontrakten | Ved skattepliktig utleie er udeklarert leie skatteunndragelse, og beløpet kan verken dokumenteres eller kreves inn ved konflikt | Hele leien i kontrakten, betalt til konto |
| Ingen klausul om leieregulering | KPI-justeringen blir glemt i årevis, og leie du ikke har varslet, kan ikke kreves i etterkant | Tidfest årlig KPI-justering – se fremgangsmåten for husleieøkning |
| Glemt utkastelsesklausul | Ved ubetalt leie må du gå veien om søksmål før namsmannen kan kaste ut – fort flere måneder ekstra uten leieinntekt | Bruk standardklausulen i Forbrukerrådets mal |
Et eksempel på hva den siste tabben kan koste: må kravet innom søksmål og prosessen tar tre måneder lenger, er 45 000 kr tapt med en leie på 15 000 kr i måneden – i tillegg kommer gebyrer og eget tidsbruk. Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning – hele husleieloven ligger på Lovdata.
Kontrakten setter tallene i regnestykket
Leie, depositum, regulering og vedlikeholdsfordeling er ikke bare jus – det er postene som avgjør kontantstrømmen din. Legg tallene fra kontraktsutkastet inn i utleiekalkulatoren og se hva de betyr i praksis: hva én måned uten leie gjør med årsresultatet, og hvor mye en leiejustering du faktisk gjennomfører hvert år, løfter inntekten over en femårsperiode.