Utleie i eierseksjonssameie: hvilke regler gjelder?
I sameie kan du i utgangspunktet leie ut fritt. Unntakene: korttidsgrensen på 90 døgn, vedtektene og styrets rolle – og hvorfor investorer velger selveier.
Publisert 11. juli 2026
Utgangspunktet: fri utleie uten samtykke
Eier du en selveierseksjon, kan du i utgangspunktet leie den ut fritt: uten samtykke fra styret, uten krav om botid og uten tidsbegrensning. Det er den store kontrasten til utleie i borettslag, der bruksoverlating krever godkjenning og normalt er begrenset til tre år. Den fulle utleieretten er hovedgrunnen til at investorer nesten alltid velger selveier når boligen kjøpes rent som utleieobjekt. Du kan leie ut hele seksjonen eller enkeltrom, møblert eller umøblert, så lenge du vil.
Unntaket: korttidsutleie er begrenset til 90 døgn
Eierseksjonsloven setter én grense: korttidsutleie – utleie av hele seksjonen i leieforhold på under 30 døgn – er begrenset til 90 døgn per år. Vedtektene kan justere grensen, men bare til et sted mellom 60 og 120 døgn. Ordinær langtidsutleie berøres ikke, og leier du bare ut et rom mens du selv bor i seksjonen, rammes du heller ikke av 90-døgnsregelen. Driver du med Airbnb, bør du også lese guiden om skatt og regler for korttidsutleie – de reglene er strengere enn mange tror.
Hva vedtektene kan – og ikke kan – bestemme
Vedtekter og ordensregler binder også deg som leier ut, men de kan ikke ta fra deg utleieretten:
- Vedtektene kan: ha ordensregler om ro, bruk av fellesarealer og avfall, kreve at du melder fra til styret om hvem som leier, og justere korttidsgrensen innenfor 60–120 døgn.
- Vedtektene kan ikke: forby ordinær utleie eller kreve at styret godkjenner leietakeren din. Begrensninger i råderetten krever i utgangspunktet samtykke fra seksjonseierne som rammes.
Leietakeren plikter å følge vedtektene og ordensreglene – men overfor sameiet er det du som er ansvarlig, både for felleskostnadene og for bråk og skader leietakeren står bak. I ytterste konsekvens kan alvorlig og gjentatt mislighold gi sameiet rett til å kreve seksjonen solgt – også når det er leietakeren som står for bråket. Velg derfor leietaker like nøye som om du skulle bodd vegg i vegg selv. Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning – loven ligger på Lovdata.
Praktisk: gjør utleien ryddig fra start
- Gi styret navn og kontaktinformasjon til leietakeren – og til deg selv, hvis du ikke bor i nærheten.
- Legg vedtekter og ordensregler som vedlegg til leiekontrakten, og la leietaker kvittere for å ha lest dem – se guiden om hva leiekontrakten må inneholde.
- Behold ansvaret for felleskostnadene selv fremfor å la leietaker betale dem direkte – et mislighold blir uansett ditt problem overfor sameiet.
Borettslag og sameie side om side
Forskjellene mellom eieformene avgjør i praksis hvem som kjøper hva: investorer velger seksjoner, mens borettslag passer best for dem som skal bo først og leie ut en periode etterpå.
| Utleiepunkt | Borettslag | Eierseksjonssameie |
|---|---|---|
| Samtykke fra styret | Ja, ved utleie av hele boligen | Nei |
| Krav om botid | Hovedregel: bodd der ett av siste to år | Ingen |
| Maksimal utleietid | Inntil 3 år (hovedregel) | Ubegrenset |
| Korttidsutleie | Inntil 30 døgn per år uten samtykke | Inntil 90 døgn per år (vedtekter: 60–120) |
| Egnet som rent utleieobjekt | Sjelden | Ja |
| Dokumentavgift ved kjøp | Nei | 2,5 % av kjøpesummen |
Regn inn selveier-premien
Friheten koster: som selveier betaler du 2,5 % dokumentavgift ved kjøpet – 100 000 kr på en bolig til 4 000 000 kr – en kostnad andelskjøperen slipper; detaljene står i guiden om dokumentavgift og omkostninger. Husk også felleskostnadene: de løper hver måned uansett om seksjonen står tom, og de er ditt ansvar overfor sameiet. Legg totalkostnaden inn i utleiekalkulatoren, så ser du hva avgiften gjør med yield og cash-on-cash – og hvilken leie som skal til for at regnestykket går opp. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.