Utleie i borettslag: regler og treårsgrensen
Bruksoverlating krever styrets samtykke: hovedregelen om ett års botid og tre års utleie, unntakene og 30-døgnsgrensen for korttidsutleie.
Publisert 11. juli 2026
Hovedregelen: bo først, lei ut i inntil tre år
I borettslag er utgangspunktet at du selv skal bo i boligen. Å la andre bruke den – loven kaller det bruksoverlating – krever godkjenning fra styret. Hovedregelen: har du bodd i boligen minst ett av de siste to årene, kan du med styrets godkjenning leie ut hele boligen i inntil tre år. Styret kan bare si nei med saklig grunn, i praksis forhold ved leietakeren eller boligen. Vil du leie ut på nytt etter treårsperioden, må du først opparbeide ny botid.
Unntakene uten krav til botid
I noen situasjoner kan du leie ut uten å ha bodd der først. Godkjenning fra styret kreves fortsatt, men den kan ikke nektes uten saklig grunn:
- Midlertidig fravær: du skal være borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner – typisk jobb eller studier i en annen by.
- Nærstående: utleie til ektefelle, eller til barn, foreldre eller andre slektninger i rett opp- eller nedstigende linje.
- Juridisk person: andeler som eies av en juridisk person, for eksempel en kommune.
Bor du selv i boligen, kan du dessuten leie ut enkeltrom uten godkjenning i det hele tatt.
Korttidsutleie: 30 døgn i året uten samtykke
Du kan korttidsutleie borettslagsboligen i inntil 30 døgn per år uten samtykke fra styret – typisk utleie via Airbnb mens du selv er bortreist. Over 30 døgn regnes det som bruksoverlating med krav om godkjenning. Skatten er et eget spor og er forklart i guiden om Airbnb og korttidsutleie.
Reglene i tabellform
| Situasjon | Krav | Maks varighet |
|---|---|---|
| Bodd i boligen minst ett av siste to år | Styrets godkjenning; avslag krever saklig grunn | Inntil 3 år |
| Midlertidig fravær (arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom) | Godkjenning; kan ikke nektes uten saklig grunn | Så lenge fraværet varer |
| Utleie til nærstående (ektefelle, barn, foreldre) | Godkjenning; kan ikke nektes uten saklig grunn | Ingen lovbestemt grense |
| Andel eid av juridisk person | Godkjenning; kan ikke nektes uten saklig grunn | Ingen lovbestemt grense |
| Utleie av enkeltrom mens du selv bor der | Ingen godkjenning nødvendig | Ingen grense |
| Korttidsutleie av hele boligen | Ingen godkjenning nødvendig | Inntil 30 døgn per år |
Derfor er borettslag sjelden et rent utleieobjekt
For en investor som vil kjøpe og leie ut fra dag én, stopper det allerede på botidskravet – og etter tre år er det uansett slutt. Borettslag er derfor i praksis uegnet som rene utleieobjekter, og guiden om lån til utleiebolig peker på selveier av samme grunn. For deg som skal leie ut noen år – jobb i en annen by, studier eller flytte sammen med kjæresten uten å selge – er reglene derimot romslige nok, og andelsleiligheter er ofte billigere i innkjøp. Husk bare at lav pris gjerne følges av høy fellesgjeld; se guiden om fellesgjeld og felleskostnader.
Slik søker du styret om godkjenning
Send skriftlig søknad til styret med navn på leietakeren, hvem som skal bo i boligen og hvor lenge du vil leie ut. Styret kan be om opplysningene det trenger om leietakeren, men kan ikke nekte uten saklig grunn – og svarer ikke styret innen én måned, regnes godkjenningen som gitt. Overfor borettslaget er ansvaret fortsatt ditt: felleskostnadene skal betales uansett om leietakeren gjør opp, og det samme gjelder skader leietakeren påfører laget. Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning – reglene står i borettslagsloven på Lovdata.
Regn på utleieårene før du flytter
Tre år går fort, og med felleskostnader, vedlikehold og skatt er marginen ofte mindre enn folk tror. Legg leie, felleskostnader og lån inn i utleiekalkulatoren – gratis og uten konto – og se om utleieperioden faktisk går i pluss måned for måned, eller om den bare dekker deler av kostnadene mens du er borte. Da vet du hva treårsperioden er verdt før du takker ja til jobben i en annen by.