Cash-on-cash: avkastningen på egenkapitalen
Yield måler boligen, cash-on-cash måler pengene dine. Formelen, regneeksempler med ulik belåning og fellene i tallet.
Publisert 11. juli 2026
Formelen for cash-on-cash
Cash-on-cash = årlig kontantstrøm etter skatt / investert egenkapital × 100. Investert egenkapital er alt du selv har lagt på bordet: egenkapitalen ved kjøpet pluss omkostninger og eventuell oppussing. Kontantstrømmen etter skatt er det som faktisk står igjen når drift, renter, skatt og avdrag er betalt. Tallet svarer dermed på investorens egentlige spørsmål: hvor mye kaster pengene du selv har bundet opp, av seg hvert år?
Yield måler boligen – cash-on-cash måler pengene dine
Yield beskriver eiendommen som om den var kjøpt kontant: leie mot kjøpesum, upåvirket av finansieringen. Cash-on-cash tar med lånet. Fordi banken gjerne finansierer mesteparten av boligen, kan avkastningen på egenkapitalen bli en helt annen enn boligens yield – høyere når lånet koster mindre enn boligen kaster av seg, lavere når det er omvendt. To investorer som kjøper identiske boliger med ulik belåning får samme yield, men vidt forskjellig cash-on-cash.
Regneeksempel: 25 % mot 40 % egenkapital
Ta en leilighet i en mindre by: kjøpesum 2 400 000 kr, omkostninger 61 000 kr, utleid for 15 000 kr i måneden. Etter tomgang og driftskostnader på til sammen 45 000 kr er netto drift 135 000 kr i året, og renten er 5 %. For å rendyrke effekten av belåningen regner vi uten avdrag – i praksis krever utlånsforskriften avdrag ved belåningsgrad over 60 %, og avdragene kommer vi tilbake til under fellene.
| 25 % egenkapital | 40 % egenkapital | Uten lån | |
|---|---|---|---|
| Investert kapital (EK + omkostninger) | 661 000 kr | 1 021 000 kr | 2 461 000 kr |
| Lån | 1 800 000 kr | 1 440 000 kr | 0 kr |
| Renter (5 %) | 90 000 kr | 72 000 kr | 0 kr |
| Kontantstrøm etter skatt | 35 100 kr | 49 140 kr | 105 300 kr |
| Cash-on-cash | 5,3 % | 4,8 % | 4,3 % |
Jo mindre egenkapital, desto høyere cash-on-cash: med 25 % egenkapital jobber 1 800 000 lånte kroner for deg til en rente som er lavere enn boligens nettoavkastning. Det er gearing i praksis – og den virker begge veier. Stiger renten over boligens nettoavkastning, snur fortegnet: da er det den med mest lån som får dårligst cash-on-cash.
Fellene i cash-on-cash
- Avdragene straffes urettferdig: avdrag reduserer kontantstrømmen, men pengene forsvinner ikke – de blir til redusert gjeld. En bolig med høye avdrag kan vise svak eller negativ cash-on-cash samtidig som formuen din vokser hvert år. Tallet undervurderer da totalavkastningen.
- Verdistigning telles ikke: cash-on-cash måler bare kontanter. Historisk har verdistigningen stått for en stor del av totalavkastningen i pressområder – men den vises ikke her.
- Høyt tall kan bety høy risiko: maksimal belåning gir høyest cash-on-cash på papiret, men også minst margin mot renteøkning og tomgang. Et imponerende tall kan være et faresignal, ikke et kvalitetsstempel.
Totalavkastningen har tre deler, ikke én
Den fulle avkastningen på egenkapitalen er summen av cash-on-cash + nedbetaling av lån + verdistigning. Cash-on-cash fanger kontantene, avdragene fanger formuesbyggingen, og verdistigningen er oppsiden du håper på, men ikke bør basere kjøpet på – bruk gjerne 0 % som stresstest. Vurder aldri en utleiebolig på cash-on-cash alene.
Kalkulatoren regner cash-on-cash for deg
Utleiekalkulatoren beregner cash-on-cash sammen med kontantstrøm etter skatt, yield og break-even – og lar deg endre egenkapitalen og se effekten umiddelbart. Test kjøpet med både 25 og 40 % egenkapital, og med renten et par prosentpoeng opp, før du bestemmer deg. Gratis og uten konto.