Kjøpe utleiebolig sammen med andre
Venner, søsken eller samboer: eierbrøk, sameieavtale, skattefordeling og exit-plan – alt som bør avtales før dere legger inn bud.
Publisert 11. juli 2026
Slik eier dere sammen: eierbrøk og tinglysing
Kjøper dere bolig sammen, blir dere sameiere med hver deres eierbrøk som tinglyses i grunnboken. Brøken bør speile det hver av dere faktisk skyter inn, for den styrer hvordan leieinntekter, fradrag, formue og en fremtidig gevinst fordeles. Skyter du inn 60 % av egenkapitalen, bør du normalt eie 60 % – ikke 50 % «for enkelhets skyld». Å rette opp en skjev brøk i etterkant er både dyrere og vanskeligere enn å tinglyse riktig fra start.
Sameieavtalen: dokumentet som redder vennskapet
Muntlig enighet er lite verdt den dagen dere er uenige. Skriv en sameieavtale før dere legger inn bud – ikke etter overtakelse. Dette bør den regulere:
| Punkt | Hva dere bør avtale |
|---|---|
| Kostnadsdeling | Hvordan lån, felleskostnader, vedlikehold og uforutsette utgifter fordeles – og hva som skjer hvis én ikke betaler. |
| Beslutninger | Hva som krever enighet (salg, refinansiering, større oppussing) og hva én kan avgjøre alene. |
| Drift og vedlikehold | Hvem som følger opp leietaker og småreparasjoner – og om arbeidet skal kompenseres. |
| Salg og utløsning | Forkjøpsrett, hvordan en medeier kjøpes ut, og hvordan prisen settes – for eksempel ved uavhengig takst. |
| Uenighet | Exit-mekanisme når én vil ut og de andre vil sitte – frister og fremgangsmåte. |
| Død og samlivsbrudd | Om arvinger eller tidligere partnere kan tre inn som medeiere, eller om de øvrige har rett til å løse dem ut. |
Uten avtale gjelder sameieloven, som blant annet lar en sameier kreve sameiet oppløst – i verste fall med tvangssalg som resultat. Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning; se sameigelova på Lovdata.
Skatt: inntekt og fradrag følger eierandelen
Utleie i sameie beskattes hos hver enkelt eier. Leieinntekter og fradrag fordeles etter eierbrøken og føres i hver deres skattemelding. Et eksempel: boligen leies ut for 180 000 kr i året og har 60 000 kr i fradragsberettigede kostnader, altså 120 000 kr i netto leieinntekt. Med eierbrøk 60/40 fører den ene 72 000 kr og den andre 48 000 kr til beskatning – med 22 % skatt blir det henholdsvis 15 840 kr og 10 560 kr. Formuesverdi og felles gjeld fordeles på samme måte.
Lånet: solidaransvar betyr at du hefter for alt
Banken gir som regel ett felles lån med solidaransvar: hver av dere hefter for hele lånet, ikke bare sin andel. Slutter medeieren å betale, krever banken deg for full termin – uansett hva sameieavtalen sier dere imellom. Husk også at utlånsforskriftens tak på samlet gjeld, maks fem ganger brutto årsinntekt, vurderes for hver låntaker: felleslånet spiser av lånekapasiteten til dere begge og kan stå i veien for neste boligkjøp. Kravet om minst 10 % egenkapital gjelder som ved kjøp alene.
Exit-planen er viktigst av alt
Alle sameier tar slutt: noen trenger pengene til egen bolig, noen flytter, noen går fra samboeren sin. Det viktigste punktet i hele avtalen er derfor veien ut: hvem har forkjøpsrett, til hvilken pris, hvor raskt skal utløsningen skje – og hva skjer hvis ingen vil eller kan kjøpe. En vanlig løsning er forkjøpsrett til takst satt av uavhengig megler, med noen måneders frist, og salg i markedet hvis retten ikke brukes. Arver dere en bolig sammen som søsken, oppstår akkurat de samme spørsmålene – les mer i guiden om arvet bolig.
Regn på økonomien per eier før dere byr
Legg inn kjøpesum, leie, lån og kostnader i utleiekalkulatoren og se kontantstrømmen etter skatt for hele boligen. Del deretter på eierbrøken, så vet hver av dere hva dere må tåle per måned hvis renten stiger eller boligen står tom. Går regnestykket opp også for den av dere med strammest økonomi, er dere rustet for mer enn solskinnsdager. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.