Arvet bolig: leie ut eller selge?

Inngangsverdi ved arv, gevinstskatt hvis du venter med å selge, og regnestykket som viser om arveboligen er en god utleieinvestering.

Publisert 11. juli 2026

Skatten først: inngangsverdien din avgjør

Norge har ingen arveavgift (fjernet i 2014), så selve arven utløser ingen skatt. Det som betyr noe, er inngangsverdien du overtar boligen med. Kunne avdøde ha solgt boligen skattefritt – typisk egen bolig med botid – settes din inngangsverdi til markedsverdien ved dødsfallet (diskontinuitet). Kunne avdøde ikke solgt skattefritt, for eksempel en utleiebolig avdøde aldri bodde i, overtar du avdødes inngangsverdi (kontinuitet) – og dermed også en latent, skattepliktig gevinst.

Selger du raskt, er gevinsten ofte null

Med markedsverdi ved dødsfallet som inngangsverdi blir gevinsten ved et salg kort tid etter arveoppgjøret gjerne tilnærmet null – salgssum og inngangsverdi er omtrent like, og skatten blir minimal. Venter du og leier ut i noen år, bygger du derimot skattepliktig gevinst: verdistigningen fra arvetidspunktet beskattes med 22 % ved salg, med mindre du selv flytter inn og opparbeider botid. Reglene er forklart i guiden om skatt ved salg av utleiebolig. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning – se Skatteetatens sider om salg av bolig og eiendom for detaljene om inngangsverdi ved arv.

Regnestykket for å beholde: yield på dagens markedsverdi

En arvet bolig føles gratis, men det er den ikke: å beholde den er å velge bort salgssummen. Du investerer i praksis hele dagens markedsverdi i utleie – og da må avkastningen måles mot den verdien, ikke mot null i kjøpesum.

Spørsmålet er om rundt 3,5 % netto, pluss eventuell verdistigning, er god nok betaling for arbeidet og risikoen ved utleie – sammenlignet med å selge tilnærmet skattefritt og plassere 3,5 millioner på annen måte. Hvordan du regner og vurderer nivået, står i guiden om yield på utleiebolig.

Vedlikeholdsstand og følelser mot tall

To ting skiller arveboliger fra kjøpte utleieboliger. Den første er vedlikeholdsstanden: mange arveboliger har etterslep på bad, kjøkken, tak eller elektrisk anlegg. Et etterslep på 400 000 kr hører med i regnestykket uansett hva du velger – som lavere salgspris hvis du selger, eller som investering og lavere leie frem til utbedring hvis du beholder. Den andre er følelsene: et barndomshjem er mer enn et regneark, og det er legitimt å vektlegge. Men ta valget med åpne øyne – leietakere sliter på boligen, og en utleieinvestering som ikke går rundt, blir ikke bedre av å være kjær.

Flere arvinger? Avklar sameiet først

Arver du sammen med søsken, eier dere boligen i sameie etter arvebrøken. Utleie krever da enighet om hvem som drifter, hvordan leien fordeles (den beskattes hos hver eier etter eierandel) og – viktigst – en exitplan for den dagen én vil selge. Skriv en sameieavtale før første leietaker flytter inn; punktene er de samme som når man kjøper utleiebolig sammen med andre. Alternativet er at én arving løser ut de andre til markedsverdi og driver alene.

Sett tallene inn i kalkulatoren

Legg inn dagens markedsverdi som kjøpesum, lånet du eventuelt må ta opp for å løse ut medarvinger, realistisk leie og alle kostnader. Da ser du kontantstrøm etter skatt og yield på verdien du faktisk binder opp – og kan sammenligne med alternativet: å selge nå, med en gevinst nær null. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.