Kjøpe bolig med leietaker: fordeler og feller

Leiekontrakten følger boligen ved eierskifte. Hva du må sjekke før bud: kontraktstype, depositum, leienivå mot marked og betalingshistorikk.

Publisert 11. juli 2026

Hva skjer med leiekontrakten når boligen bytter eier?

Leiekontrakten følger boligen, ikke selgeren. Ved eierskifte trer du som kjøper inn i utleierens rettigheter og plikter: leietakeren beholder kontrakten uendret, med samme leie, samme oppsigelsesvern og samme vilkår som før. Du kan ikke si opp leietakeren fordi boligen har fått ny eier, og du kan ikke sette opp leien utover det husleieloven tillater. Kjøper du en bolig med leietaker, kjøper du derfor to ting på én gang: eiendommen og leieforholdet.

Det er ingen ulempe i seg selv – for en utleieinvestor er det ofte selve poenget. Men kontrakten du overtar er en del av det du betaler for, og den bør granskes like grundig som tilstandsrapporten.

Depositumet skal følge med på kjøpet

Depositumet står på en egen depositumskonto i leietakers navn – maks seks måneders leie – og tilhører verken selgeren eller deg. Sjekk før overtakelse at kontoen faktisk finnes, at beløpet stemmer med kontrakten, og at banken registrerer deg som ny utleier med rettigheter i kontoen. Er depositumet i stedet betalt rett til selger uten lovlig konto, arver du problemet – få det ryddet opp i som en del av overtakelsen.

Sjekkliste før du legger inn bud

• Kontraktstype: er avtalen tidsbestemt eller løpende, og hva sier den om oppsigelsestid og oppsigelsesvern? En tidsbestemt kontrakt med lang gjenværende tid binder deg til vilkårene ut perioden.
• Leienivå mot marked: ligger leien under markedsleie, tar opptrappingen tid – se regneeksempelet under.
• Betalingshistorikk: be om dokumentasjon på innbetalt leie de siste tolv månedene. Purringer og etterslep vil du vite om før budrunden, ikke etter.
• Overtakelsesprotokoll fra innflytting: uten protokoll og bilder fra da leietakeren flyttet inn, blir diskusjonen om slitasje og depositumstrekk ved utflytting nesten umulig å vinne.
• Utkastelsesklausul: sjekk om kontrakten har den vanlige klausulen om tvangsfravikelse ved ubetalt leie – den gjør prosessen raskere hvis noe går galt.

Fordeler og ulemper ved å kjøpe med leietaker

• Leieinntekt fra dag én: ingen tomgang, ingen annonsering og ingen visningsrunder – kontantstrømmen starter ved overtakelse.
• Dokumentert leie: du regner på faktiske tall, ikke på anslag fra prospektet.
• Færre budgivere: de fleste boligkjøpere skal bo selv og styrer unna utleide objekter. Mindre konkurranse kan gi deg rabatt.
• Du arver vilkårene: lav leie, gunstige betingelser eller en ulmende konflikt mellom selger og leietaker blir ditt problem fra dag én.
• Du velger ikke leietaker selv: referansesjekken er gjort av noen andre – kanskje aldri.

Regneeksempel: leietaker betaler under markedsleie

Si at du vurderer en leilighet til 4 000 000 kr der leietakeren betaler 13 000 kr i måneden, mens tilsvarende boliger leies ut for 15 000 kr.

Gapet er 24 000 kr i året før skatt – og du kan ikke tette det med et pennestrøk. Husleieloven tillater KPI-justering én gang i året med én måneds varsel, men den justerer bare for prisvekst – gapet til markedsleien består. Tilpasning til gjengs leie krever at leieforholdet har vart i minst to og et halvt år uten annen endring enn KPI, pluss seks måneders varsel – i praksis fra år tre. Tiden regnes fra leieforholdets start, ikke fra eierskiftet, så har leietakeren allerede bodd der lenge, kan du varsle tidligere. Merk også at gjengs leie er et gjennomsnitt av løpende leieforhold og gjerne ligger noe under markedsleien for nye kontrakter.

Konsekvensen for budet: regn med dagens leie i flere år fremover, og pris inn gapet. En bolig som gir 3,9 % i stedet for 4,5 % brutto yield er mindre verdt for deg som investor – budet bør speile det.

Regn på boligen med leien som faktisk gjelder

Legg inn kjøpesummen og leien fra kontrakten – ikke markedsleien fra prospektet – i utleiekalkulatoren, så ser du kontantstrøm etter skatt, yield og break-even slik boligen faktisk drives i dag. Kjør deretter samme regnestykke med markedsleie fra år tre, så ser du hva oppsiden er verdt. Kalkulatoren er gratis og krever ingen konto.

Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning – reglene om eierskifte, depositum og leiefastsettelse finner du i husleieloven på Lovdata.